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Arrendamento urbano está num beco sem saída, aponta estudo da FFMS



Portugal tem registado uma oscilação dos preços da habitação mais acentuada do que a registada na zona euro desde a primeira década do século XXI. O processo de aumento de preços não se tem cingido às grandes áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, alastrando aos respetivos concelhos limítrofes.

Taxas de juro, rendimento disponível e investimento residencial explicam a progressão dos preços, num contexto de um mercado de arrendamento bloqueado há décadas. Estas são algumas das dimensões da análise do estudo “O mercado imobiliário em Portugal”, que é esta segunda-feira apresentado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos.

Coordenado por Paulo Rodrigues, o estudo conta com uma equipa alargada de economistas, entre os quais Susana Peralta e Luís Aguiar-Conraria.

Arrendamento continua a definhar e está num beco sem saída

O estudo salienta o declínio do mercado de arrendamento, um dos segmentos que permitem regular a evolução dos preços no conjunto do mercado imobiliário. “No universo das residências habituais, a habitação própria permanente cresceu de 45,1% para 73,2% e o arrendamento caiu de forma acentuada dos 48% para 19,9%, entre 1960 e 2011”, lê-se no estudo.

No intervalo considerado, o arrendamento caiu de 44,4% para 13,6% do total de alojamentos existentes e os estudos mais recentes dão conta que este decréscimo se manteve após 2019, notam os autores.

Um declínio que é explicado pelos “vários estrangulamentos” a que este mercado há décadas está sujeito, sendo o principal a incapacidade do Estado para criar respostas cabais para as carências habitacionais.

“O problema do arrendamento urbano em Portugal nada tem de conjuntural. Não é o resultado da reforma de 2012 (Lei dos Despejos), nem do aumento da procura turística ocorrida nos últimos anos”, concluem os autores. Isto, num contexto em que a ideia enraizada da “casa para toda a vida” se tornou um anacronismo face à evolução do mercado de trabalho e às novas exigências de mobilidade.

Como pano de fundo, os autores do estudo salientam os preconceitos ideológicos, que criaram demasiados equívocos e conflitos entre o direito à habitação e o direito de propriedade, que são hoje a principal causa para a perda de confiança dos investidores nas instituições políticas.

Os autores lembram que as políticas públicas e as medidas legislativas das últimas décadas têm vindo a promover e a subsidiar a desigualdade. E em simultâneo “o Estado foi — e é — incapaz de satisfazer a procura, mas contribui para contrair a oferta e descarta as suas responsabilidades sociais para com os privados. Em resumo, o arrendamento urbano continua a definhar e encontra-se num beco sem saída”, lê-se no documento.

As principais linhas de crítica prendem-se com a instabilidade legislativa, com a ineficácia dos subsídios e com as tentativas “infrutíferas” de trazer pela via fiscal os imóveis devolutos para o mercado.

Restrições ao Alojamento Local reduzem preços

Quanto à relação entre o aumento do Alojamento Local, cujos novos registos se encontram desde março de 2022 suspensos em 14 das 24 freguesias de Lisboa por mais seis meses e já estavam limitados desde 2019 nas zonas do centro histórico mais pressionadas, o estudo conclui que houve contração nas vendas e nos preços.

“Após a implementação da proibição parcial de novos registos em Lisboa, venderam-se menos cerca de 20% de casas e houve uma redução de 9% dos preços dos imóveis nas zonas onde a proibição entrou em vigor”, concluem. Uma redução particularmente sentida nos preços dos apartamento de dois quartos, nos trimestres subsequentes à entrada em vigor das restrições.

Os autores do estudo salientam também que apesar dos efeitos consideráveis do turismo e do alojamento local de curta duração no mercado imobiliário, “estes fenómenos não parecem ser suficientes para explicar, por si só, o aumento dos preços da habitação”. E deixam o alerta de que “o problema da habitação nos centros das grandes cidades tem vindo a deteriorar-se nos últimos anos e deve ser enfrentado com um conjunto alargado de políticas públicas complementares”.

Evolução diferenciada dos preços da habitação

Entre 1989 e 2007, os preços da habitação em Portugal cresceram, em média, menos de 1% ao ano. O estudo aponta que desde a crise de 2008, e até 2020, o aumento anual foi, em média, de1,5%. Porém, a evolução foi altamente diferenciada ao longo da última década, com os preços da habitação a descerem 4% entre 2008 e 2013 (crise do subprime), e a acelerarem mais de 6% após a recuperação da crise económica entre 2014 e 2020.

Após a saída da troika de Portugal, entre 2015 e 2018 os preços aumentaram cerca de 25%, em contraste com os cerca de 15% da média da zona euro. “Isto demonstra que apesar de o investimento residencial ser de facto menos volátil que o investimento não residencial, contribuindo assim para uma menor volatilidade do PIB, a verdade é que na década passada os preços da habitação foram muito mais voláteis em Portugal do que na zona euro”, lê-se no estudo.

Para os autores, estes factos parecem indicar que, em Portugal, “a forte interação entre o mercado de habitação e a economia não se dá tanto através de investimento residencial, mas sim através de outros mecanismos, como os de propagação para o setor financeiro e os de amplificação de choques agregados”.



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